Jak sprzedać mieszkanie otrzymane w darowiźnie?

Darowizna mieszkania to jedna z częściej wybieranych metod przekazania prawa własności do nieruchomości, zwłaszcza w gronie najbliższej rodziny.

Jest ona wyjątkowo korzystna dla osób należących do tzw. podatkowej grupy zerowej, ponieważ w takiej sytuacji obdarowany nie ponosi kosztów związanych z podatkiem od spadków i darowizn.

Zdarza się jednak, że osoba, która otrzymała mieszkanie w darowiźnie, nie planuje go zatrzymywać. Sprzedaż takiego lokalu pozwala bowiem na pozyskanie środków finansowych, które można przeznaczyć na dowolny cel, na przykład na zakup innej nieruchomości czy też spłatę kredytu hipotecznego.

Transakcja zbycia mieszkania uzyskanego w drodze darowizny zawsze musi być przeprowadzona w formie aktu notarialnego.

Wymagane dokumenty nie różnią się znacząco od standardowych dokumentów koniecznych przy sprzedaży nieruchomości.

Należy jednak dodatkowo przedstawić notariuszowi akt notarialny potwierdzający darowiznę, a także zaświadczenie z Urzędu Skarbowego – potwierdzające uregulowanie lub przedawnienie podatku od spadków i darowizn albo zwolnienie z tego obowiązku.

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano darowiznę, może wiązać się z obowiązkiem zapłaty 19% podatku dochodowego od uzyskanego dochodu (chyba że środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe).

Po upływie 5 lat od nabycia mieszkania w drodze darowizny sprzedaż jest zwolniona z podatku dochodowego.

Procedura sprzedaży mieszkania z darowizny

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie wymaga spełnienia kilku formalności, podobnych jak przy zbyciu każdej innej nieruchomości, ale z kilkoma dodatkowymi dokumentami i warunkami wynikającymi z tytułu nabycia.

Sprzedaż mieszkania z darowizny jest możliwa w każdym momencie, ale wiąże się z dodatkowymi obowiązkami, zwłaszcza jeśli do transakcji dochodzi przed upływem 5 lat od nabycia. Ważne jest skompletowanie wszystkich dokumentów wymaganych przez notariusza i urzędy, aby sprawnie przeprowadzić transakcję.

Dokumenty potrzebne do sprzedaży:

• Akt notarialny darowizny – dokument potwierdzający nabycie mieszkania w drodze darowizny.
• Wypis z księgi wieczystej – potwierdzenie prawa własności.
• Zaświadczenie z urzędu skarbowego o wywiązaniu się z obowiązku podatkowego, zwolnieniu podatkowym lub przedawnieniu podatku od spadków i darowizn.
• Zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości, opłatach czynszowych oraz potwierdzenie braku osób zameldowanych.

Proces sprzedaży

Umowa sprzedaży musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego – notariusz weryfikuje przedstawione dokumenty i przygotowuje umowę.

W przypadku sprzedaży mieszkania stanowiącego współwłasność wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Po sprzedaży, jeśli transakcja podlega opodatkowaniu, konieczne jest zgłoszenie jej do urzędu skarbowego oraz opłacenie podatku.

Aspekty podatkowe

Jeśli sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego darowizny, można sprzedać mieszkanie bez podatku dochodowego.

Przy sprzedaży przed upływem 5 lat trzeba zapłacić 19% podatek dochodowy od różnicy między ceną sprzedaży a wartością z momentu darowizny (ewentualnie pomniejszonej o koszty, np. remontu).

Można uniknąć podatku przed 5 latami, jeśli środki ze sprzedaży przeznaczy się na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od sprzedaży.

W przypadku darowizny od najbliższej rodziny podatek od darowizny może być zwolniony po zgłoszeniu darowizny do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy.

Dodatkowe uwagi

Nie jest wymagana zgoda darczyńcy na sprzedaż mieszkania, jeśli jest się już właścicielem.

Przy sprzedaży warto skonsultować się z doradcą podatkowym lub prawnikiem dla optymalizacji podatków i przygotowania dokumentów.

Sprzedaż mieszkania po darowiźnie wymaga zgromadzenia odpowiednich dokumentów i uwzględnienia warunków podatkowych związanych z upływem 5-letniego terminu lub skorzystania z ulg mieszkaniowych.

Jakie dokumenty trzeba mieć do sprzedaży mieszkania z darowizny?

Do sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie niezbędne są następujące dokumenty:

• Akt notarialny darowizny, potwierdzający nabycie własności mieszkania,
• Wypis lub odpis z księgi wieczystej nieruchomości, który potwierdza aktualny stan prawny nieruchomości,
• Zaświadczenia o braku zaległości podatkowych dotyczących nieruchomości (np. w podatku od nieruchomości),
• Zaświadczenie o braku zaległości czynszowych lub opłat eksploatacyjnych, jeśli mieszkanie jest w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej,
• Dowód osobisty lub inny dokument potwierdzający tożsamość sprzedającego,
• Jeśli jest kilku współwłaścicieli, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli na sprzedaż,
• Dokumenty potwierdzające poniesione koszty związane z nieruchomością (np. faktury za remonty) mogą być potrzebne do obliczenia podatku dochodowego.

Dodatkowo przygotowuje się umowę sprzedaży mieszkań, która musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Notariusz może wymagać też innych dokumentów prawnych, dlatego warto przed sprzedażą skonsultować się z nim.

Kiedy sprzedaż mieszkania z darowizny wymaga zapłaty podatku dochodowego?

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie wymaga zapłaty podatku dochodowego, jeśli nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła darowizna.

Jeśli sprzedaż mieszkania nastąpi po upływie 5 lat liczonych od końca roku, w którym darowizna została dokonana, sprzedaż jest zwolniona z podatku dochodowego.

Gdy sprzedaż ma miejsce wcześniej niż po 5 latach, należy zapłacić 19% podatek dochodowy od dochodu, który jest różnicą między ceną sprzedaży a wartością mieszkania z momentu darowizny (lub kosztem jego nabycia).

Przy sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie można odliczyć od podstawy opodatkowania następujące koszty uzyskania przychodu:

• Udokumentowane nakłady, które zostały poniesione w trakcie posiadania nieruchomości i zwiększyły jej wartość, np. koszty remontu, modernizacji, adaptacji – pod warunkiem posiadania faktur VAT lub innych dowodów potwierdzających te wydatki.
• Kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn – w części proporcjonalnej do wartości sprzedawanej nieruchomości w stosunku do wartości wszystkich rzeczy i praw majątkowych nabytych w drodze darowizny.
• Koszty transakcyjne związane ze sprzedażą, takie jak opłaty notarialne, prowizje pośrednika nieruchomości, ewentualne koszty ogłoszeń.

Nie można natomiast wliczyć do kosztów wydatków, które nie są udokumentowane lub nie dotyczą bezpośrednio zwiększenia wartości nieruchomości.

Czytaj także:

• Rozliczenie podatku SD od darowizny
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie?

Podatek można uniknąć także sprzedając przed upływem 5 lat wtedy, gdy całkowita kwota uzyskana ze sprzedaży zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe (np. zakup innego mieszkania) w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży.

Sprzedaż mieszkania po darowiźnie wymaga więc uwzględnienia tych terminów dla optymalizacji podatkowej i uniknięcia obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

Aby uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie, można skorzystać z następujących możliwości:

• Uniknięcie podatku po 5 latach – sprzedaż nieruchomości bez podatku jest możliwa, jeśli nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła darowizna. Po tym okresie dochód ze sprzedaży jest zwolniony z podatku dochodowego.
• Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży przed 5 lat – jeśli sprzedaż nastąpi wcześniej niż po 5 latach, podatek można uniknąć, gdy całość środków uzyskanych ze sprzedaży zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe (zakup, budowa, remont innego mieszkania lub domu) w ciągu 3 lat od końca roku, w którym dokonano sprzedaży.
• Zwolnienie z podatku od darowizny – warto pamiętać, że darowizna nieruchomości od najbliższej rodziny może być zwolniona z podatku od spadków i darowizn, pod warunkiem zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego w odpowiednim czasie.

Podsumowując, unikanie podatku od sprzedaży nieruchomości z darowizny polega na właściwym przestrzeganiu terminów 5 lat i/lub wykorzystaniu ulgi mieszkaniowej przy wcześniejszej sprzedaży.

Jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej przy sprzedaży przed 5 lat?

Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej przy sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie przed upływem 5 lat, konieczne jest przeznaczenie całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w określonym terminie.

Warunki ulgi mieszkaniowej

Środki ze sprzedaży muszą zostać wydatkowane na własne cele mieszkaniowe, takie jak zakup innego mieszkania, budowa domu, spłata kredytu hipotecznego związanego z nieruchomością lub remont.

Czas na wydatkowanie tych środków wynosi 3 lata kalendarzowe od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż mieszkania.

Przy spełnieniu warunków podatkowych uzyskany dochód ze sprzedaży nie podlega opodatkowaniu.

Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się przede wszystkim nakłady poniesione na:

• Nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w budynku,
• Nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
• Nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w gruncie,
• Budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont własnego budynku lub lokalu mieszkalnego,
• Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• Spłatę kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Warunkiem skorzystania z ulgi jest, aby nieruchomość lub prawo do niej stało się własnością podatnika w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym sprzedaż miała miejsce.

Wydatki te muszą być dokumentowane fakturami, umowami, potwierdzeniami przelewów itp. Ulga obejmuje inwestycje zarówno w Polsce, jak i w krajach UE, EOG i Szwajcarii.

Praktyczne wskazówki

Należy ewidencjonować wydatki na cele mieszkaniowe, aby móc udokumentować prawo do ulgi przy rozliczeniu podatkowym.

Jeśli środki nie zostaną wydane w określonym terminie na cele mieszkaniowe, dochód podlega opodatkowaniu stawką 19% PIT.

Korzystanie z ulgi mieszkaniowej pozwala uniknąć podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania z darowizny przed 5-letnim terminem, pod warunkiem spełnienia kryteriów czasowych i celowych wydatków.

Czy akt darowizny może zawierać ograniczenia sprzedaży?

Akt darowizny nie może skutecznie zawierać ograniczeń uniemożliwiających sprzedaż nieruchomości przez obdarowanego.

Polskie prawo stanowi, że prawo do rozporządzania nieruchomością (w tym jej sprzedaży) jest prawem zbywalnym i nie można go ograniczyć ani wyłączyć przez czynność prawną, taką jak darowizna.

Możliwe jest natomiast w akcie darowizny zawarcie tzw. poleceń lub zobowiązań dla obdarowanego, np. zobowiązanie do przeprowadzenia remontu czy przeznaczenia nieruchomości na określony cel.

Jednak takie zobowiązania mają charakter niewiążący co do ograniczenia prawa własności i nie uniemożliwiają sprzedaży nieruchomości – jeśli obdarowany nie spełni polecenia, darczyńca może dochodzić jego wykonania, ale nie może unieważnić sprzedaży.

Podsumowując, w akcie darowizny nie można skutecznie ustanowić ograniczeń zakazujących sprzedaży mieszkania.

Jak załatwić zaświadczenie z urzędu skarbowego przed sprzedażą?

Aby uzyskać zaświadczenie z urzędu skarbowego przed sprzedażą mieszkania, należy złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach, zwłaszcza potwierdzającego uregulowanie podatku od spadków i darowizn.

Procedura uzyskania zaświadczenia

Wniosek można złożyć osobiście, listownie lub elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy (portal podatki.gov.pl) lub platformę ePUAP.

We wniosku trzeba podać dane identyfikacyjne (imię, nazwisko, PESEL, adres), cel wydania zaświadczenia oraz wskazać urząd, w którym ma być wydane.

Do wniosku dołącza się potwierdzenie opłaty skarbowej (jeśli jest wymagana) lub załączniki wymagane w konkretnej sprawie.

Po złożeniu wniosku urząd weryfikuje dane i wydaje zaświadczenie zwykle w ciągu kilku dni roboczych.

Zaświadczenie można otrzymać osobiście, pocztą, kurierem, drogą elektroniczną lub przez upoważnioną osobę.

Znaczenie zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach

Dokument potwierdza, że sprzedający nie ma zaległości podatkowych związanych z nieruchomością, co jest ważne dla bezpieczeństwa prawnego transakcji sprzedaży.

Wniosek o zaświadczenie składa się w urzędzie skarbowym właściwym dla podatnika, można to zrobić online lub osobiście, a dokument jest kluczowy do potwierdzenia uregulowania podatku od darowizny przed sprzedażą mieszkania.

Podsumowanie

Jak widać, zbycie nieruchomości, która została darowana jest jak najbardziej możliwa.

Jeśli nie chcesz zapłacić podatku dochodowego pamiętaj, że musi minąć co najmniej 5 lat od końca roku podatkowego, w którym uzyskałeś darowiznę.

Jeśli chcesz sprzedać nieruchomość wcześniej, masz dwie opcje: zapłatę podatku dochodowego, bądź skorzystanie z ulgi mieszkaniowej (pamiętaj o terminie 3 lat).