Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa i dość powszechna, ale wymaga spełnienia dodatkowych formalności związanych ze spłatą kredytu i wykreśleniem hipoteki.

Kluczowe kroki to uzyskanie zaświadczenia z banku o aktualnym saldzie zadłużenia, znalezienie nabywcy, zawarcie umowy sprzedaży u notariusza, a następnie spłata kredytu.

Po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki, którą trzeba zgłosić w księdze wieczystej.

Kluczowe etapy sprzedaży mieszkania z kredytem

Uzyskanie zaświadczenia z banku o saldzie kredytu i warunkach jego wcześniejszej spłaty (sprawdzenie ewentualnych kosztów i prowizji).

Znalezienie kupca i ustalenie ceny sprzedaży, która pokryje kredyt oraz ewentualnie nadwyżkę dla sprzedającego.

Podpisanie umowy przedwstępnej (najlepiej w formie aktu notarialnego dla bezpieczeństwa).

Zawarcie umowy przeniesienia własności u notariusza.

Spłata kredytu zwykle następuje z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży: kupujący może przelać kwotę bezpośrednio na rachunek banku sprzedającego.

Po spłacie kredytu bank wydaje promesę zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Sprzedający osobiście lub za pomocą pełnomocnika dokonuje wykreślenia hipoteki.

Ważne informacje

Sprzedający jest właścicielem mieszkania i nie potrzebuje formalnej zgody banku na sprzedaż pod warunkiem regularnej spłaty kredytu.

Hipoteka pozostaje wpisana w księdze wieczystej do momentu spłaty i zgody banku na jej wykreślenie.

W przypadku, gdy saldo kredytu przewyższa wartość mieszkania, transakcja może wymagać negocjacji z bankiem lub nadpłaty kredytu przez sprzedającego.

Kupujący może spłacić kredyt sprzedającego własnym finansowaniem lub zaciągnąć nowy kredyt, którym pokryje stare zobowiązanie.

Proces sprzedaży mieszkania z kredytem zwykle trwa kilka tygodni do kilku miesięcy ze względu na konieczność uzyskania wymaganych dokumentów i przeprowadzenia formalności notarialnych oraz bankowych.

Jakie dokumenty muszę zdobyć z banku przed sprzedażą mieszkania?

Przed sprzedażą mieszkania z kredytem hipotecznym należy zdobyć z banku następujące dokumenty:

• Zaświadczenie z banku o aktualnym saldzie zadłużenia kredytowego, zawierające kwotę pozostałą do spłaty oraz numer rachunku technicznego do spłaty kredytu.
• Promesę wykreślenia hipoteki, czyli pisemną zgodę banku na usunięcie wpisu hipoteki z księgi wieczystej po spłacie kredytu.
• Oświadczenie o warunkach wcześniejszej spłaty kredytu, które informuje o ewentualnych kosztach lub prowizjach za wcześniejszą spłatę.

Dodatkowo przydatne są dokumenty dotyczące samej nieruchomości, np. akt własności i numer księgi wieczystej, ale te uzyskuje się poza bankiem. Ważne, aby dokumenty bankowe były ważne przy zawieraniu umowy, zazwyczaj są one ważne około 30 dni.

Zebranie tych dokumentów jest niezbędne, by móc bezpiecznie i prawidłowo przeprowadzić transakcję sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym.

Jak obliczyć ile zostanie po spłacie kredytu przy sprzedaży?

Aby obliczyć, ile zostanie po spłacie kredytu przy sprzedaży mieszkania, trzeba od ceny sprzedaży odjąć kilka elementów:

• Aktualne saldo zadłużenia kredytowego – kwotę pozostałą do spłaty, którą można uzyskać z zaświadczenia banku.
• Koszty wcześniejszej spłaty kredytu – bank może naliczyć prowizję lub opłaty związane z wcześniejszą spłatą, szczególnie jeśli kredyt jest spłacany przed okresem 3 lat od jego zaciągnięcia.
• Koszty notarialne i sądowe – koszty sporządzenia aktu notarialnego i wpisu w księdze wieczystej, związane z przeniesieniem własności i wykreśleniem hipoteki.
• Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości – 19% podatku od dochodu, jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od zakupu, chyba że skorzysta się z ulgi mieszkaniowej.

Wzór uproszczony na kwotę netto po sprzedaży to:

Cena sprzedaży mieszkania – saldo kredytu – prowizje i koszty – podatek dochodowy = kwota netto dla sprzedającego.

Przykład: Jeśli mieszkanie sprzedajesz za 500 000 zł, a saldo kredytu do spłaty wynosi 300 000 zł, do tego prowizja banku i koszty notarialne to około 10 000 zł, to zostanie około 190 000 zł minus ewentualny podatek.

Warto skonsultować się z bankiem w celu uzyskania dokładnych danych i ewentualnie użyć kalkulatorów dostępnych online do wyliczenia kosztów wcześniejszej spłaty kredytu oraz podatku.

Czy kupujący może przejąć mój kredyt hipoteczny?

Kupujący może przejąć kredyt hipoteczny sprzedającego, ale wymaga to tzw. cesji kredytu, czyli przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy kredytowej na nową osobę.

Procedura ta wymaga zgody banku oraz pozytywnej oceny zdolności kredytowej kupującego, który musi przejść pełną weryfikację taką samą jak przy zaciąganiu nowego kredytu.

Proces cesji kredytu wygląda tak:

• Obie strony (dotychczasowy kredytobiorca i kupujący) składają wniosek o cesję w banku.
• Bank ocenia zdolność kredytową kupującego, sprawdza historię kredytową i dochody.
• Po pozytywnej decyzji następuje podpisanie aneksu lub nowej umowy kredytowej, a prawa i obowiązki z kredytu przechodzą na kupującego.
• Wymagana może być aktualizacja wpisów w księdze wieczystej oraz podpisanie aktu notarialnego, jeśli zmienia się właściciel nieruchomości.
• Nowy kredytobiorca zwykle musi też zawrzeć własne ubezpieczenia kredytowe (nie przejmują się one automatycznie).

Nie każdy bank musi wyrazić zgodę na cesję, a jej możliwość zależy także od zapisów w pierwotnej umowie kredytowej.

Proces ten może trwać od kilku do kilkunastu tygodni i wymaga zgromadzenia wielu dokumentów potwierdzających zdolność finansową kupującego.

Cesja kredytu jest stosowana np. przy sprzedaży nieruchomości, rozwodzie lub zmianie właściciela obciążonej hipoteką nieruchomości.

Jak wygląda procedura wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej?

Procedura wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej przebiega następująco:

1. Po spłacie kredytu zabezpieczonego hipoteką należy uzyskać od banku tzw. kwit mazalny, czyli pisemną zgodę banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Bank ma obowiązek wydać ten dokument po spłaceniu całego zadłużenia.
2. Właściciel nieruchomości musi złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Wniosek składa się na formularzu KW-WPIS („wniosek o wpis w księdze wieczystej”).
3. Do wniosku dołącza się kwit mazalny, dowód uiszczenia opłaty sądowej (obecnie około 100 zł) oraz ewentualne pełnomocnictwa, jeśli wniosek składa pełnomocnik.
4. Wniosek można złożyć osobiście, listem poleconym lub przez pełnomocnika w sądzie.
5. Po rozpatrzeniu wniosku przez sąd, który jest postępowaniem niejawnym, następuje wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Czas oczekiwania na decyzję sądu może trwać od kilku dni do kilku miesięcy, w zależności od obciążenia sądu.
6. Po wykreśleniu hipoteki właściciel otrzymuje decyzję i księgę wieczystą bez wpisu hipoteki, co umożliwia dalsze swobodne dysponowanie nieruchomością.

Ważne, że wykreślenie hipoteki nie następuje automatycznie po spłacie kredytu i to właściciel nieruchomości musi dopełnić formalności. Bank zobowiązany jest pomóc w tym procesie, wydając odpowiedni dokument potwierdzający spłatę i zgodę na wykreślenie hipotekę.

Jak przygotować umowę przedwstępną sprzedaży z kredytem?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z kredytem powinna być przygotowana tak, aby zabezpieczyć interesy obu stron i jasno określić wszystkie warunki transakcji, zwłaszcza dotyczące spłaty kredytu i stanu zadłużenia.

Kluczowe elementy umowy przedwstępnej:

• Dane stron umowy: imiona, nazwiska, adresy zamieszkania oraz numery identyfikacyjne (np. PESEL).
• Dokładny opis nieruchomości: adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej oraz informacja o istnieniu hipoteki i jej wysokości.
• Cena sprzedaży i sposób zapłaty, w tym podział kwoty ze sprzedaży na spłatę kredytu oraz ewentualną różnicę, którą sprzedający otrzyma.
• Termin zawarcia umowy ostatecznej (umowy przyrzeczonej), czyli finalnej sprzedaży mieszkania.
• Postanowienia dotyczące kredytu hipotecznego – że część środków ze sprzedaży zostanie przeznaczona na spłatę kredytu, oraz informacje o zobowiązaniach wobec banku.
• Zabezpieczenia obu stron, np. zadatek, sposoby rozwiązania umowy w razie niepowodzenia transakcji, a w niektórych przypadkach zapis o formie notarialnej umowy przedwstępnej.

Najlepiej, aby umowa przedwstępna była sporządzona w formie aktu notarialnego, co daje stronie dochodzenie roszczeń w razie niewywiązania się drugiej strony z umowy. Umowa przedwstępna pozwala kupującemu spokojnie ubiegać się o kredyt, a sprzedającemu przygotować spłatę swojego kredytu.

Dzięki takiej umowie strony mają jasność co do warunków, a cały proces sprzedaży mieszkania z obciążeniem hipotecznym przebiega sprawniej i bez stresu.