Jakie są koszty związane ze sprzedażą nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości wiąże się z szeregiem kosztów, które ponosi sprzedający.

Obejmują one zarówno wydatki obowiązkowe, jak i opcjonalne, zależne od indywidualnej sytuacji oraz sposobu przeprowadzenia transakcji.

Podstawowe koszty po stronie sprzedającego wymieniłam poniżej.

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości (PIT-39)

Sprzedaż przed upływem 5 lat od kupna

Jeżeli w danym roku dokonałeś odpłatnego zbycia:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów,

przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie ww. nieruchomości lub praw, i zbycie to nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej, podlegasz z tego tytułu opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto (wybudowano) zbywaną nieruchomość.

Podatek wynosi 19% dochodu uzyskanego ze sprzedaży, jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta. Dochód to różnica między ceną sprzedaży a kosztami nabycia i udokumentowanymi nakładami.

Podatek nalicza się od dochodu, czyli różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania (np. cena zakupu, koszty remontu, koszty notarialne, prowizja pośrednika).

Przykład: jeśli kupiłeś mieszkanie za 300.000 zł, wydałeś 70.000 zł na remont, a sprzedałeś za 450.000 zł, to podatek płacisz od 80.000 zł zysku (19% z tej kwoty). Będzie to zatem 15.200 zł.

Szczegółowe informacje znajdziesz na stronie https://www.podatki.gov.pl/

Sprzedaż przed upływem 5 lat i zakup innej nieruchomości

Jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, ale przeznaczysz uzyskane pieniądze na własne cele mieszkaniowe (np. zakup innej nieruchomości, budowa domu, spłata kredytu hipotecznego), możesz uniknąć zapłaty podatku, korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Masz na to 3 lata od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

Ulga mieszkaniowa dotyczy nieruchomości zarówno w Polsce, jak i w krajach UE/EOG, jeśli służą zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych.

Po upływie 5 lat

Po upływie 5 lat podatek nie jest naliczany.

Ważne uwagi

Jeśli sprzedaż nastąpi poniżej wartości rynkowej, urząd skarbowy może doszacować dochód do wartości rynkowej.

W przypadku nieruchomości nabytej w spadku, 5-letni okres liczy się od momentu nabycia przez spadkodawcę.

Koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży

Home Staging, drobne naprawy, odświeżenie, które zwiększają atrakcyjność oferty.

Koszt usługi home stagingu zależy od takich czynników jak:

• wielkość nieruchomości;
• zakresu prac (czy to tylko konsultacja, czy pełna aranżacja z wynajmem mebli);
• lokalizacji w większych miastach, w których ceny nieruchomości są wyższe, np. Warszawa, Kraków, Wrocław;
• standardu wykończenia i stanu nieruchomości.

Orientacyjne ceny home stagingu:

• Konsultacja (bez fizycznej aranżacji):
  od 300 do 800 zł
  – zawiera ocenę mieszkania, wskazówki co zmienić, listę zakupów, doradztwo.
  
• Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży z wykorzystaniem istniejącego wyposażenia:
  od 1.000 do 3.000 zł
  – zawiera odświeżenie, przestawienie mebli, dobór dodatków, przygotowanie dekoracji.
  
• Pełny home staging z wynajmem mebli i dodatków:
  od 100 zł do 150 zł/m²
  – czyli dla mieszkania 50 m²: 5.000 – 7.500 zł
  – zwykle zawiera: projekt, transport, montaż, wypożyczenie na 4 – 6 tygodni.

Dodatkowe koszty (opcjonalnie):

• Profesjonalna sesja zdjęciowa: 300–800 zł.
• Malowanie, drobne naprawy: wg indywidualnej wyceny.

Koszty wyceny nieruchomości

Wycena przez rzeczoznawcę majątkowego (od kilkuset do kilku tysięcy złotych), choć nie zawsze jest obowiązkowa.

W naszej praktyce polecamy skorzystać z usług biura nieruchomości, w którym wystawili Państwo ofertę. Zazwyczaj wycena jest wliczona w koszty obsługi i jest darmowa.

Można także samodzielnie wycenić nieruchomość. Z pewnością pomocnym będzie mój artykuł, pt. Jak określić wartość mieszkania, domu lub działki?

Prowizja dla pośrednika nieruchomości

Standardowa prowizja pośrednika nieruchomości w Polsce wynosi zazwyczaj od 2% do 5% wartości transakcji sprzedaży nieruchomości.

Prowizja to wynagrodzenie za kompleksową obsługę transakcji, w tym m.in.:

• przygotowanie i promocję oferty (ogłoszenia, sesje zdjęciowe, marketing),
• prezentacje nieruchomości potencjalnym klientom,
• negocjacje warunków sprzedaży,
• wsparcie formalno-prawne i przygotowanie dokumentów,
• koordynację procesu do momentu podpisania aktu notarialnego.

Koszty ogłoszeń i promocji

Jeśli korzystasz z pośrednictwa biura nieruchomości, zazwyczaj nie ponosisz żadnych kosztów wystawienia ofert i promocji.

Jeśli sprzedajesz nieruchomość samodzielnie, powinieneś uwzględnić opłaty za umieszczenie oferty w portalach lub mediach.

Koszty związane z ogłoszeniem i promocją nieruchomości na sprzedaż mogą się znacznie różnić w zależności od wybranego portalu, zakresu promocji oraz liczby serwisów, na których publikujemy ofertę.

Przykładowo:

• Otodom.pl – od 129 do 229 zł za 30 dni emisji oferty. Podbicie oferty, promowanie i umieszczenie na górze wyników wyszukiwania są płatne dodatkowo.
• OLx.pl – od ok. 43 do 132 zł za ogłoszenie w zależności od typu nieruchomości i pakietu.
• Gratka.pl – podstawowe ogłoszenie 49 zł, pakiet optymalny 89 zł, pakiet premium 129 zł (wszystko za 30 dni).
• Nieruchomosci-online.pl – ogłoszenie zwykłe 39 zł/30 dni, wyróżnione 59–249 zł/30 dni w zależności od poziomu promowania.

Koszty notarialne i sądowe

W praktyce większość opłat notarialnych i sądowych (np. wpis do księgi wieczystej) ponosi kupujący, ale strony mogą ustalić inny podział kosztów.

Sprzedający ponosi koszt wykreślenia hipoteki lub innych obciążeń (100 zł za wykreślenie).

Koszty utrzymania nieruchomości w trakcie procesu sprzedaży

Czynsz, media, opłaty eksploatacyjne do momentu przekazania nieruchomości.

Dotyczą one głównie inwestorów, którzy zakupili nieruchomość z celem późniejszej odsprzedaży.

Koszty te są indywidualne dla każdej nieruchomości.

Koszty, które można odliczyć od podatku

Przy sprzedaży nieruchomości koszty, które można odliczyć od podatku dochodowego PIT, to przede wszystkim te wydatki, które są udokumentowane i bezpośrednio związane z nabyciem, utrzymaniem lub sprzedażą nieruchomości.

Odliczenia te obniżają podstawę opodatkowania, czyli dochód ze sprzedaży.

Najważniejsze koszty, które można odliczyć:

• Koszty nabycia nieruchomości.
  Obejmuje to cenę zakupu, a także wszelkie opłaty poniesione przy nabyciu, takie jak taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), opłaty sądowe, prowizja pośrednika, jeśli była zapłacona przy zakupie.
  
• Koszty wytworzenia nieruchomości.
  Dotyczy sytuacji, gdy nieruchomość została wybudowana – można odliczyć wszystkie udokumentowane wydatki poniesione na jej budowę.
  
• Udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości.
  Są to wydatki na remonty, modernizacje, wykończenie lokalu w stanie deweloperskim, rozbudowę czy ulepszenia, które zwiększyły wartość nieruchomości w okresie jej posiadania. Warunkiem jest posiadanie faktur lub innych dowodów zapłaty.
  
• Koszty odpłatnego zbycia nieruchomości.
  To wydatki bezpośrednio związane ze sprzedażą, takie jak prowizja biura nieruchomości, koszty ogłoszeń i promocji, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, opłaty notarialne i sądowe związane ze sprzedażą.
  
• Podatek od spadków i darowizn.
  Jeśli nieruchomość została nabyta w drodze spadku lub darowizny, można odliczyć odpowiednią część zapłaconego podatku od spadków i darowizn, proporcjonalnie do wartości sprzedawanej nieruchomości.
  
• Ciężary spadkowe.
  W przypadku spadku można odliczyć spłacone długi spadkowe, roszczenia o zachowek, wykonane zapisy zwykłe i polecenia – proporcjonalnie do udziału wartości sprzedawanej nieruchomości w całym spadku.

Szczegółowe informacje znajdziesz na stronie https://www.podatki.gov.pl/