Najczęstsze pytania zadawane przez sprzedających nieruchomość

Sprzedajesz nieruchomość i masz wiele pytań?

A może nie wiesz o co powinieneś zapytać?

W tym artykule znajdziesz listę najczęściej zadawanych pytań przez osoby sprzedające nieruchomość wraz z odpowiedziami.

Kiedy przestajesz być właścicielem nieruchomości?

Przestajesz być właścicielem nieruchomości w momencie, gdy następuje faktyczne przeniesienie własności na inną osobę, zwykle potwierdzone wpisem do księgi wieczystej po zawarciu umowy sprzedaży u notariusza. Innym momentem może być zakończenie zasiedzenia nieruchomości przez inną osobę, która przez odpowiednio długi czas (20 lub 30 lat) posiadała nieruchomość samoistnie i nieprzerwanie. W takich sytuacjach prawo własności przechodzi na posiadacza z mocy prawa, a poprzedni właściciel traci swoje prawo do tej nieruchomości.

Podsumowując, utrata własności następuje najczęściej:

• z chwilą zawarcia i sfinalizowania umowy sprzedaży (przeniesienie własności),
• lub z mocy prawa w wyniku zasiedzenia nieruchomości przez inną osobę, po spełnieniu wymagań czasowych i faktycznego posiadania nieruchomości przez 20-30 lat.

Istotne jest, że przeniesienie własności nieruchomości wiąże się z odpowiednim udokumentowaniem i wpisem do księgi wieczystej, a w przypadku zasiedzenia potrzebne jest potwierdzenie sądowe.

Zaliczka czy zadatek – co lepiej zabezpiecza sprzedającego nieruchomość?

Zadatek lepiej zabezpiecza sprzedającego nieruchomość niż zaliczka. Wynika to z faktu, że zadatek ma charakter prawnie uregulowanego zabezpieczenia umowy (według Kodeksu Cywilnego), które pozwala sprzedającemu zatrzymać tę kwotę, jeśli kupujący odstąpi od umowy. Zaliczka natomiast jest zwrotna niezależnie od przyczyny odstąpienia i nie stanowi sankcji.

Dla sprzedającego nieruchomości zadatek jest lepszym zabezpieczeniem niż zaliczka. Pozwala on zatrzymać wpłaconą kwotę w razie odstąpienia kupującego od umowy, co stanowi realną ochronę przed stratami i zabezpieczenie transakcji. Zaliczka, chociaż jest częścią ceny, nie daje takich zabezpieczeń i jest zwracana bez względu na powód odstąpienia od umowy.

Różnice między zadatkiem a zaliczką

Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą i sankcyjną — w razie niewywiązania się kupującego sprzedający może zatrzymać zadatek, a kupujący może być zobowiązany do zapłacenia dwukrotności zadatku, jeśli to on odstępuje od umowy.

Zaliczka to na ogół część ceny wpłacona z góry, która jest zwracana, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, dlatego nie zabezpiecza sprzedającego.

Zadatek mobilizuje obu uczestników transakcji do realizacji umowy, chroniąc sprzedającego przed stratami wynikającymi z rezygnacji kupującego.

Umowa z zadatkiem jest bardziej formalna i klarowna pod kątem ewentualnych roszczeń.

Kiedy stosować zadatek?

Zadatek warto stosować, gdy:

• Chcemy realnie zabezpieczyć interesy sprzedającego.
• Transakcja dotyczy istotnej wartości (np. nieruchomości).
• Istotne jest, aby druga strona była zmotywowana do doprowadzenia do finalizacji umowy.

Jaka jest wysokość zadatku przy zakupie nieruchomości?

Wysokość zadatku przy zakupie nieruchomości w Polsce nie jest ustawowo określona i ustalana jest indywidualnie między stronami transakcji.

Najczęściej przyjmuje się, że wynosi on od 10% do 20% wartości nieruchomości.

Na przykład, przy zakupie mieszkania za 300 000 zł, zadatek w wysokości 10% wynosiłby 30 000 zł.

Wysokość zadatku może być dostosowana do specyficznych okoliczności i preferencji stron, ale przekroczenie 20% wartości nieruchomości powinno wzbudzić ostrożność, ponieważ może świadczyć o nieuczciwych praktykach.

Zadatek zabezpiecza interesy obu stron i zostaje zaliczony na poczet ceny nieruchomości w przypadku finalizacji transakcji. Jego wysokość może też zależeć od warunków rynkowych, stanu nieruchomości oraz sytuacji finansowej kupującego i sprzedającego.

Czy muszę zgłaszać sprzedaż nieruchomości do Urzędu Skarbowego?

To zależy od tego, czy minęło 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś (wybudowałeś) zbywaną nieruchomość.

Po upływie 5 lat od zbycia

Jeśli sprzedaż nieruchomości następuje po upływie 5 lat od nabycia, nic nie trzeba robić. Nie trzeba też płacić podatku. Nie trzeba również składać żadnej deklaracji podatkowej. Każda sprzedaż i tak trafia do US, bo notariusz ma obowiązek zgłosić tam każdy akt. Sprzedający nie musi tego robić.

Przed upływem 5 lat

Natomiast, jeżeli dokonałeś odpłatnego zbycia:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
• prawa wieczystego użytkowania gruntów

przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie ww. nieruchomości lub praw, i zbycie to nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej, podlegasz z tego tytułu opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś (wybudowałeś) zbywaną nieruchomość.

Sprzedaż nieruchomości należy zgłosić do Urzędu Skarbowego w przypadku sprzedaży nieruchomości, niezależnie od tego, czy na transakcji osiągnięto zysk czy stratę. Zgłoszenia dokonuje się w formie deklaracji podatkowej PIT-39, którą należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży. Deklarację można złożyć papierowo lub elektronicznie przez system e-Deklaracje, w urzędzie właściwym dla miejsca zamieszkania sprzedającego.

Termin zgłoszenia liczy się od daty umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego. Jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości, powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od uzyskanego dochodu według stawki 19%. W przypadku sprzedaży po upływie tego okresu, podatek nie jest należny.

Sprzedaż nieruchomości zgłasza się przede wszystkim do Urzędu Skarbowego, ale warto także poinformować o sprzedaży spółdzielnię mieszkaniową oraz dostawców mediów i innych usług, aby uporządkować formalności związane z użytkowaniem nieruchomości.

Więcej informacji znajdziesz na stronie: Rozliczenie ze sprzedaży domu / mieszkania – podatki.gov.pl

Komu zgłosić wydatkowanie pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości?

Jeśli nie minęło 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś (wybudowałeś) zbywaną nieruchomość, wydatkowanie pieniędzy z jej sprzedaży musisz zgłosić w rozliczeniu rocznym PIT-39.

To wystarczy, nigdzie więcej nie musisz tego zgłaszać.

Kiedy złożyć deklarację PIT-39 po sprzedaży nieruchomości?

Jeżeli sprzedałeś nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś (wybudowałeś) zbywaną nieruchomość, wydatkowanie pieniędzy z jej sprzedaży musisz zgłosić w rozliczeniu rocznym PIT-39.

Musisz to zrobić do końca kwietnia następnego roku po sprzedaży nieruchomości.

Kiedy zapłacisz lub kiedy nie zapłacisz podatku dochodowego po sprzedaży nieruchomości?

Kiedy musisz zapłacić podatek?

Podatek dochodowy musisz zapłacić, jeśli sprzedałeś nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś (wybudowałeś) zbywaną nieruchomość – kupiłeś bądź otrzymałeś w darowiźnie.

Kiedy dochód jest zwolniony od podatku?

Wolne od podatku PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli równowartość przychodu uzyskanego z tego tytułu przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe.

Kwota zwolnienia jest limitowana i zależy od tego jaką część przychodu wydasz na cele mieszkaniowe. Zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat. Termin ten liczysz od końca roku podatkowego, w którym odpłatnie zbyłeś nieruchomość.

Wydatkami na własne cele mieszkaniowe są wydatki poniesione na:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu, lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego
• budowę, adaptację lub remont własnego budynku mieszkalnego lub własnego lokalu mieszkalnego
• modernizację lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, własnego lokalu niemieszkalnego
• na spłatę kredytu wraz z odsetkami (w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego), zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej

Własne cele mieszkaniowe możesz realizować nie tylko w Polsce, ale i w państwach członkowskich Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej. Wydatkowanie przychodu na cele mieszkaniowe w innym niż Polska państwie Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej jest możliwe, pod warunkiem, że urząd skarbowy może (na mocy obowiązujących umów międzynarodowych) uzyskać informacje podatkowe od państwa, na którego terytorium ponosisz wydatki na cele mieszkaniowe.

Jaka jest najbezpieczniejsza forma płatności za nieruchomość?

Najbezpieczniejszą formą płatności za nieruchomość w Polsce jest tzw. depozyt notarialny.

Polega on na tym, że kupujący wpłaca cenę nieruchomości na konto notariusza, który zabezpiecza te środki i przekazuje je sprzedającemu dopiero po spełnieniu warunków umowy, np. po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność.

Dzięki temu obie strony mają pewność, że środki finansowe zostaną przekazane zgodnie z ustaleniami, co minimalizuje ryzyko oszustwa i problemów prawnych.

Inne bezpieczne metody to:

• Przelew bankowy bezpośrednio na konto sprzedającego, ale tylko gdy jest on jasno określony i potwierdzony umową,
• Przelew środków z kredytu hipotecznego bezpośrednio z banku na konto sprzedającego po spełnieniu warunków kredytu,
• Umowa przedwstępna z zadatkiem, która zabezpiecza interesy obu stron na wcześniejszym etapie transakcji.

Najczęściej agenci nieruchomości i notariusze rekomendują korzystanie z depozytu notarialnego ze względu na wysokie bezpieczeństwo takiego rozwiązania, pomimo dodatkowych kosztów z nim związanych. Ta forma płatności chroni zarówno kupującego, jak i sprzedającego, zapewniając przejrzystość i bezpieczeństwo całej transakcji.

W 2025 roku dodatkowo na rynku nieruchomości w Polsce coraz częściej stosowane są także nowe regulacje prawne i technologie, takie jak inteligentne kontrakty czy podpis elektroniczny, które podnoszą poziom bezpieczeństwa transakcji.

O czym pamiętać przed wizytą u notariusza?

Pamiętaj o odblokowaniu numeru PESEL.

Aby odblokować (cofnąć zastrzeżenie) numer PESEL, można to zrobić na trzy sposoby:

Przez aplikację mObywatel:

• Zalogować się w aplikacji mObywatel.
• Znaleźć opcję „Zastrzeż PESEL” lub „Cofnij zastrzeżenie PESEL”.
• Wybrać opcję cofnięcia zastrzeżenia (na stałe lub czasowo).
• Po wykonaniu tej operacji numer PESEL stanie się znowu aktywny.

Przez internet na stronie gov.pl:

• Zalogować się do „Usług dla obywatela” poprzez profil zaufany, podpis kwalifikowany, e-dowód lub bankowość elektroniczną.
• Przejść do usługi „Zastrzeż swój numer PESEL lub cofnij zastrzeżenie” i wybrać „Cofnij zastrzeżenie”.

W urzędzie gminy:

• Złożyć wniosek o cofnięcie zastrzeżenia numeru PESEL.
• Wziąć ze sobą dokument tożsamości (dowód lub paszport).
• Usługa jest realizowana od ręki, a urząd wydaje potwierdzenie cofnięcia zastrzeżenia.

Ważne jest, aby pamiętać, że cofnięcie zastrzeżenia jest bezpłatne i nie wymaga uzasadnienia. Po cofnięciu, po około 30 minutach, można znowu zastrzec PESEL, jeśli zajdzie taka potrzeba.

Co muszę mieć ze sobą u notariusza podczas podpisywania umowy sprzedaży nieruchomości?

Podczas podpisywania umowy sprzedaży nieruchomości u notariusza należy mieć ze sobą przede wszystkim:

• Aktualny dokument tożsamości ze zdjęciem (dowód osobisty albo paszport) – konieczny do potwierdzenia tożsamości stron umowy oraz odczytania danych jak imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, PESEL itp.
• Dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, np. akt notarialny poprzedniej umowy kupna-sprzedaży, akt darowizny, postanowienie sądu o nabyciu spadku lub inny dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości.
• Numer i aktualne dane z księgi wieczystej (notariusz może sam zweryfikować księgę, ale warto mieć jej numer i upewnić się, że wpisy w niej są aktualne).
• W przypadku sprzedaży mieszkania – świadectwo charakterystyki energetycznej budynku.
• Jeśli umowę podpisuje pełnomocnik, konieczne jest ze sobą mieć oryginał pełnomocnictwa.
• W niektórych sytuacjach dodatkowo mogą być potrzebne zaświadczenia o braku zaległości w opłatach (np. z urzędu gminy lub spółdzielni mieszkaniowej) i inne dokumenty związane z nieruchomością.

Brak ważnego dokumentu tożsamości skutecznie uniemożliwia podpisanie aktu notarialnego. Przygotowanie kompletu wymaganych dokumentów znacząco usprawnia przebieg transakcji u notariusza.

UWAGA! – dokumenty muszą być w oryginale, nie mogą to być kserokopie.

Kto płaci za akt notarialny u notariusza?

Za akt notarialny u notariusza zwykle płaci kupujący nieruchomość, co jest powszechną praktyką w Polsce, choć prawo tego jednoznacznie nie reguluje i strony mogą umówić się inaczej.

Koszty notarialne obejmują taksę notarialną (wynagrodzenie notariusza), podatek od czynności cywilnoprawnych (2% wartości nieruchomości), oraz opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej.

Sprzedający natomiast zwykle ponosi koszty związane z przygotowaniem dokumentów potrzebnych do sprzedaży.

W przypadku zakupu od dewelopera, czasem deweloper ponosi niektóre opłaty notarialne, np. podatek PCC.

Wszystkie ustalenia co do podziału kosztów warto zawrzeć w umowie przedwstępnej, by uniknąć późniejszych nieporozumień.

Kiedy muszę się wymeldować z nieruchomości po jej sprzedaży?

Po sprzedaży nieruchomości wymeldowanie się z niej nie jest dokładnie regulowane przepisami prawa pod względem terminu. Najczęściej sprzedający wymeldowuje się:

• W momencie kiedy dopięte są wszelkie formalności związane ze sprzedażą, czyli podpisano umowę kupna-sprzedaży, a najlepiej po otrzymaniu środków finansowych za nieruchomość.
• Często wymeldowanie następuje przed podpisaniem aktu notarialnego, ponieważ kupujący może wymagać zaświadczenia o braku osób zameldowanych w nieruchomości.
• Praktycznie, sprzedający powinien opuścić nieruchomość i oddać klucze kupującemu w terminie uzgodnionym w akcie notarialnym, zazwyczaj jest to od 7 do 14 dni od podpisania umowy, ale może być dłuższy jeśli obie strony się na to zgodzą.
• Wymeldowanie można dokonać w urzędzie (osobiście lub elektronicznie), jest to szybka i bezpłatna procedura.

Podsumowując: wymeldowanie następuje najczęściej na etapie finalizacji sprzedaży lub tuż przed, a wyprowadzenie ze sprzedanej nieruchomości zgodnie z umową, zwykle do 7-14 dni po podpisaniu aktu notarialnego. Wymeldowanie formalnie powinno mieć miejsce najpóźniej w dniu opuszczenia nieruchomości.

Brak wymeldowania nie blokuje samej sprzedaży, bo meldunek nie daje prawa do lokalu, jednak w praktyce kupujący oczekują pustej nieruchomości i tzw. „czystego” meldunku.

Na co mogę wydać pieniądze ze sprzedaży nieruchomości?

Pieniądze ze sprzedaży nieruchomości można wydać na własne cele mieszkaniowe, aby uniknąć podatku od dochodu ze sprzedaży.

Na co można przeznaczyć środki bez podatku?

Jeśli nie chcesz zapłacić podatku, środki musisz przeznaczyć na:

• zakup mieszkania lub domu,
• nabycie działki budowlanej pod budowę domu,
• budowę, rozbudowę, przebudowę lub adaptację budynku na cele mieszkalne,
• remont i modernizację własnego mieszkania lub domu,
• spłatę kredytu hipotecznego (wraz z odsetkami) zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

Warunki:

• Wydatki muszą być poniesione w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym sprzedano nieruchomość.
• Zwolniona z podatku jest część dochodu odpowiadająca proporcji wydatków na cele mieszkaniowe do całkowitego przychodu ze sprzedaży.
• Jeśli całość przychodu przeznaczy się na cele mieszkaniowe, cały dochód jest zwolniony z podatku.

Czego nie zalicza się do celów mieszkaniowych?

Do wydatków na cele mieszkaniowe nie zalicza się:

• Zakupu nieruchomości na wynajem lub pod działalność gospodarczą,
• Wydatków na działki rekreacyjne, domki letniskowe,
• Zakupu mebli czy wyposażenia wnętrz.

Podsumowując, pieniądze ze sprzedaży nieruchomości można wydać na zakup, budowę, remont, adaptację lub spłatę kredytu hipotecznego związanych z własnym mieszkaniem lub domem, by skorzystać z ulgi podatkowej i uniknąć płacenia podatku od dochodu ze sprzedaży.

Jak nie zapłacić podatku od sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku bądź w darowiźnie?

Aby nie zapłacić podatku od sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku lub darowiźnie, należy zwrócić uwagę na kilka poniższych zasad.

Te zasady dotyczą podatku dochodowego 19% od sprzedaży oraz podatku od spadków i darowizn, które są odrębnymi obowiązkami podatkowymi.

Sprzedaż nieruchomości ze spadku

Podatek 19% od dochodu trzeba zapłacić, gdy mieszkanie/ dom zostały sprzedane przed upływem 5 lat od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę (a nie przez spadkobiercę).

Jeśli nieruchomość należała do spadkodawcy dłużej niż 5 lat, spadkobierca może ją sprzedać bez płacenia podatku, nawet od razu po odziedziczeniu.

Okres 5 lat liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca stał się właścicielem nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości z darowizny

Podatek 19% od dochodu należy zapłacić, gdy sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła darowizna.

Podstawą opodatkowania jest różnica między ceną sprzedaży a wartością nieruchomości z dnia darowizny, powiększona o ewentualne nakłady na nieruchomość.

Sprzedaż po upływie tego 5-letniego okresu zwalnia z podatku.

Zwolnienia i ulgi

Zwolnienia z podatku od spadków i darowizn mogą przysługiwać bliskiej rodzinie (np. małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo) jeśli dochodzi do zgłoszenia nabycia spadku/darowizny w ciągu 6 miesięcy do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2.

Podstawą do uniknięcia podatku może być także przeznaczenie środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe (np. zakup innej nieruchomości) w ciągu trzech lat od sprzedaży.

Podsumowując, aby uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku lub darowiźnie, najlepiej:

• Sprzedać nieruchomość po upływie 5 lat od nabycia jej przez spadkodawcę (spadek) lub od darowizny.
• Skorzystać ze zwolnień podatkowych przysługujących najbliższej rodzinie.
• Ewentualnie przeznaczyć środki ze sprzedaży na cele mieszkaniowe w określonym czasie.

O czym pamiętać po sprzedaży nieruchomości?

Po sprzedaży nieruchomości należy pamiętać o kilku istotnych obowiązkach i formalnościach.

Wymeldowanie

Należy wymeldować się ze sprzedawanej nieruchomości w momencie, gdy dopięto wszelkie formalności związane ze sprzedażą, czyli po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży i najlepiej po otrzymaniu środków finansowych. W praktyce często kupujący żąda zaświadczenia o braku zameldowanych osób w nieruchomości jeszcze przed finalizacją transakcji, więc wymeldowanie bywa konieczne wcześniej.

Wymeldowanie można przeprowadzić w urzędzie gminy lub miasta w formie pisemnej lub elektronicznej, a sam proces jest szybki i bezpłatny. Po wymeldowaniu wszystkich osób pod danym adresem należy pobrać zaświadczenie o niezameldowaniu, które notariusze akceptują zwykle przez 2-3 dni. Co ważne, prawo nie zakazuje sprzedaży nieruchomości z osobami zameldowanymi, ale z praktycznego punktu widzenia nabywcy zwykle tego nie akceptują.

Wyprowadzka i oddanie nieruchomości następuje zwykle w terminie ustalonym między stronami, często 7-14 dni od podpisania umowy, co zazwyczaj pokrywa się z wymeldowaniem. Warto określić te terminy w akcie notarialnym, by uniknąć konfliktów.

Podsumowując, wymeldowanie najlepiej uczynić zaraz po podpisaniu umowy i dopełnieniu formalności, tak aby można było przedstawić kupującemu świeże zaświadczenie o braku zameldowanych osób, a także zdążyć z wyprowadzką w terminie umownym.

Spisanie stanów liczników

Pamiętaj aby spisać i najlepiej zrobić zdjęcia stanu liczników:

• energii elektrycznej,
• wody,
• gazu,
• ciepła bądź stan podzielników na kaloryferach.

Przekazanie nieruchomości kupującemu

Wydać lokal nabywcy w terminie określonym w umowie, najlepiej sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, w którym opisuje się stan mieszkania, pozostawione meble, sprzęty oraz odczyt liczników mediów (woda, prąd, gaz, licznik ciepła bądź stan podzielników na kaloryferach) jako dowód przekazania. Warto zrobić także zdjęcia liczników aby nie było wątpliwości jaki był ich stan.

Rozliczenie podatkowe

Jeśli nieruchomość została sprzedana przed upływem 5 lat od jej nabycia, trzeba rozliczyć podatek dochodowy (19% od dochodu), składając zeznanie PIT-39 w urzędzie skarbowym do końca kwietnia roku następującego po sprzedaży.

Podatek oblicza się jako różnicę między ceną sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu (np. cena nabycia, remonty).

Zgłoszenia i wypowiedzenia

Zgłosić sprzedaż nieruchomości do odpowiedniego urzędu miasta lub gminy w celu wyrejestrowania podatku od nieruchomości w ciągu 14 dni od sprzedaży.

Poinformować dostawców mediów i wypowiedzieć lub przepisać umowy na energię elektryczną, gaz, wodę, internet czy telewizję.

Jeśli nieruchomość była obciążona hipoteką, należy spłacić kredyt i złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Inne formalności

Notariusz składa wniosek o zmianę właściciela w księdze wieczystej, ale warto samemu to również zweryfikować.

Przekazać kupującemu świadectwo energetyczne nieruchomości (jeśli obowiązuje).

Zachować wszystkie dokumenty transakcyjne i potwierdzenia dla ewentualnych kontroli.

Podsumowując, po sprzedaży nieruchomości kluczowe jest dopełnienie formalnego przekazania lokalu, rozliczenie się z urzędem skarbowym, zgłoszenie sprzedaży do urzędu miasta/gminy oraz zadbanie o wypowiedzenie i przepisanie umów na media.

Czy wyposażenie nieruchomości zostaje w nieruchomości czy mogę je zabrać?

Wyposażenie nieruchomości może pozostać w niej lub zostać zabrane przez sprzedającego, ale wszystko zależy od ustaleń zawartych w umowie sprzedaży.

Części składowe nieruchomości

Elementy trwale związane z nieruchomością, takie jak:

• meble kuchenne na wymiar,
• armatura łazienkowa i kuchenna,
• drzwi, okna, grzejniki,
• podłogi, kafelki,
• wbudowane szafy,

są uważane za części składowe nieruchomości i automatycznie przechodzą na własność kupującego. Nie można ich zabrać bez uszkodzenia nieruchomości.

Wyposażenie ruchome

Przedmioty, które można odłączyć bez uszkodzenia nieruchomości, np. meble wolnostojące, sprzęt AGD (lodówka, pralka, zmywarka), RTV, dekoracje, dywany, nie traktuje się jako części nieruchomości i sprzedający może je zabrać. Jeśli jednak strony žele, aby część ruchomego wyposażenia pozostała w mieszkaniu, powinno to być wyraźnie zapisane w umowie.

Ustalenia w umowie

Najważniejsze jest jasne określenie w umowie, które elementy zostają przy nieruchomości, a które zostaną zabrane przez sprzedającego. Dzięki temu unika się nieporozumień i sporów po podpisaniu aktu notarialnego. Najczęściej sporządza się załącznik lub protokół przekazania wyposażenia.

Podsumowując, wyposażenie, które jest trwale związane z nieruchomością, pozostaje w niej, a ruchome rzeczy można zabrać lub sprzedać razem z nieruchomością, jeśli tak ustalono w umowie.

Czy mogę sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej?

Można sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej, choć jest to obarczone pewnymi trudnościami i ryzykiem, zwłaszcza dla kupującego.

Nie istnieje prawny obowiązek posiadania księgi wieczystej, a prawo własności może być udokumentowane innymi dokumentami, takimi jak akt notarialny, decyzje administracyjne czy zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej.

Jednak sprzedaż mieszkania bez księgi może odstraszyć potencjalnych nabywców, dlatego warto przygotować pełen zestaw dokumentów potwierdzających własność i stan prawny nieruchomości.

Podsumowując, sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej jest dozwolona i praktykowana, jednak wymaga szczególnej ostrożności i przygotowania odpowiednich dokumentów, by transakcja była bezpieczna i jasna dla obu stron.

Zagrożenia i wymagane dokumenty

W przypadku, gdy mieszkanie nie ma księgi wieczystej, należy szczególnie zadbać o staranne sprawdzenie innych dokumentów, które potwierdzają prawo do nieruchomości, w tym:

• akt notarialny potwierdzający własność,
• decyzje administracyjne nadające prawo własności,
• postanowienia sądu lub notariusza w przypadku spadku lub darowizny,
• zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej,
• dokumenty potwierdzające brak zaległości w opłatach za media i czynsz,
• co pozwoli zminimalizować ryzyko dla kupującego.

Specyfika mieszkań spółdzielczych i innych form

Niektóre mieszkania, zwłaszcza spółdzielcze własnościowe, mogą nie mieć księgi wieczystej ze względu na ograniczone prawo rzeczowe i konieczność zgody spółdzielni na dysponowanie nieruchomością.

W takich przypadkach sprzedaż jest możliwa, ale wymaga dodatkowej wiedzy i dokumentacji.

Istnieje też możliwość, że mieszkanie wydzielone w budynku nie ma jeszcze założonej księgi, co wymaga przejścia procedur nadzoru budowlanego.

Co oznacza prawo pierwokupu nieruchomości?

Prawo pierwokupu nieruchomości to prawo, które daje określonej osobie pierwszeństwo w zakupie danej nieruchomości, jeśli jej właściciel zdecyduje się ją sprzedać.

Jest to element ograniczający swobodę sprzedaży, chroniący interesy szczególnych podmiotów.

Oznacza to, że przed sprzedażą nieruchomości osobie trzeciej właściciel musi najpierw zaoferować ją osobie uprawnionej do pierwokupu na ustalonych warunkach.

Prawo to chroni interesy uprawnionych podmiotów, dając im możliwość nabycia nieruchomości na warunkach zawartych w umowie sprzedaży z osobą trzecią, zanim będzie można ją sprzedać komuś innemu.

W praktyce oznacza to, że właściciel nieruchomości nie może swobodnie sprzedać jej dowolnemu kupującemu bez poinformowania i umożliwienia pierwszeństwa w zakupie osobie uprawnionej do prawa pierwokupu.

Uprawniony ma zwykle określony czas na podjęcie decyzji, czy skorzysta z tego prawa. Jeśli z niego nie skorzysta, właściciel może sprzedać nieruchomość innemu nabywcy.

Prawo pierwokupu wynika z ustaw, np.:

• Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) – prawo pierwokupu nieruchomości rolnych przez KOWR to uprawnienie Skarbu Państwa do nabycia nieruchomości rolnej. Prawo to dotyczy działek rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 hektar (z pewnymi wyjątkami).
• Lasy Państwowe – prawo pierwokupu nieruchomości przez Lasy Państwowe przysługuje Skarbowi Państwa z mocy ustawy, jeśli sprzedawany grunt jest oznaczony jako las w ewidencji gruntów i budynków lub przeznaczony do zalesienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) albo uproszczonym planie urządzenia lasu (UPUL).
• Wody Polskie – prawo pierwokupu nieruchomości przez Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie (a konkretnie Skarb Państwa) dotyczy gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi.
• Urząd Miasta bądź Urząd Gminy – prawo pierwokupu wynikające zazwyczaj z ustawy o gospodarce nieruchomościami lub specustawy powodziowej. Miasto bądź Gmina może skorzystać z tego prawa, gdy sprzedawana jest nieruchomość wpisana do rejestru zabytków, położona na obszarze przeznaczonym na cele publiczne lub w specjalnej strefie rewitalizacji.

Podsumowując, prawo pierwokupu to pierwszeństwo zakupu nieruchomości przysługujące określonym osobom w przypadku zamiaru jej sprzedaży przez właściciela.

Jak przebiega transakcja sprzedaży nieruchomości w przypadku prawa pierwokupu?

Transakcja sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu przebiega następująco:

1. Właściciel nieruchomości zawiera z potencjalnym kupującym warunkową umowę sprzedaży warunkowej. Umowa może być sporządzona w formie notarialnej. Umowa ta nie przenosi jeszcze własności nieruchomości i obowiązuje pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu nie skorzysta ze swojego prawa.
2. Następnie właściciel ma obowiązek poinformować osobę lub instytucję posiadającą prawo pierwokupu o treści umowy sprzedaży, w tym o warunkach i cenie ustalonej z potencjalnym nabywcą. Informacja ta musi być przekazana w formie pisemnej (najczęściej przez notariusza) i zawierać wszystkie postanowienia umowy przedwstępnej.
3. Uprawniony do pierwokupu ma zwykle 30 dni (wg przepisów Kodeksu cywilnego) od momentu otrzymania zawiadomienia na podjęcie decyzji, czy chce skorzystać ze swojego prawa.
4. Jeżeli uprawniony zdecyduje się na zakup, nabywa nieruchomość na tych samych warunkach, które zostały ustalone z pierwotnym kupcem, czyli staje się stroną transakcji.
5. Jeśli uprawniony nie odpowiedział lub odmówił zakupu w przewidzianym terminie, właściciel może zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży z wybranym kupującym, co skutkuje przeniesieniem własności nieruchomości.

Kluczowe jest, że proces sprzedaży z prawem pierwokupu wymaga dwóch umów – warunkowej (przedwstępnej) i ostatecznej oraz formalnego powiadomienia uprawnionego i respektowania terminu na jego decyzję. Zaniedbanie tych formalności może skutkować bezskutecznością transakcji wobec osoby uprawnionej do pierwokupu.

Czy każdą sprzedaż nieruchomości trzeba wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym PIT?

Nie każdą sprzedaż nieruchomości trzeba wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym PIT.

Obowiązek wykazania sprzedaży nieruchomości w PIT dotyczy sytuacji, gdy sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana.

Wtedy trzeba rozliczyć podatek dochodowy wynikający z tej sprzedaży i złożyć formularz PIT-39.

Po upływie tego terminu (5 lat) sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z podatku i nie trzeba jej wykazywać w zeznaniu podatkowym.

Obowiązek wykazywania w PIT-39

Jeśli sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat od jej nabycia lub wybudowania, należy rozliczyć dochód z tej sprzedaży w zeznaniu PIT-39.

Nawet jeśli nie osiągnięto dochodu (np. poniesiono stratę), deklaracja PIT-39 musi zostać złożona.

Podatek wynosi 19% od dochodu, który oblicza się jako różnicę między przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu (np. zakup nieruchomości, koszty notarialne, prowizje).

Zwolnienie po 5 latach

Jeżeli od upływu 5 lat (liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie) minął czas, sprzedaż jest wolna od podatku.

W takim przypadku nie ma obowiązku składania PIT-39 ani wykazywania takiej sprzedaży w zeznaniu podatkowym.

Dodatkowe informacje

Możliwe jest skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej, czyli zwolnienia podatkowego, gdy środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Przy sprzedaży nieruchomości mających współwłasność małżeńską, każdy z małżonków rozlicza się odrębnie z połowy przychodu i kosztów.

W skrócie, sprzedaż nieruchomości należy wykazać w PIT tylko wtedy, gdy nastąpiła przed upływem 5 lat od jej nabycia lub wybudowania. Po tym okresie podatkowym taki obowiązek nie istnieje.

Jakie dokumenty nieruchomości pobrać przed sprzedażą?

Przed sprzedażą nieruchomości warto pobrać i sprawdzić następujące dokumenty, które zapewnią bezpieczeństwo transakcji i potwierdzą stan prawny obiektu:

• Aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości, który potwierdza prawo własności oraz informuje o ewentualnych hipotekach i obciążeniach.
• Akt notarialny potwierdzający prawo do nieruchomości (np. umowa sprzedaży, darowizny, poświadczenie dziedziczenia).
• Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach podatkowych lub innych zobowiązaniach wobec urzędu.
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów i budynków (ważne przy zakupie domu lub działki).
• Dokumenty potwierdzające zgodność budynku z prawem budowlanym, np. pozwolenie na budowę, dziennik budowy, pozwolenie na użytkowanie (zwłaszcza przy kupnie domu).
• Certyfikat energetyczny budynku.
• Umowa przedwstępna zakupu, jeśli została zawarta.
• Dokumenty tożsamości stron (dowód osobisty, paszport).
• Ewentualne zaświadczenia o zdolności kredytowej, jeśli zakup jest finansowany kredytem.
• W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego – prospekt informacyjny dewelopera i akt ustanowienia odrębnej własności lokalu.
• Zaświadczenie o braku meldunku w nieruchomości.
• Dokumenty te pomagają weryfikować stan prawny nieruchomości, upewnić się o braku obciążeń, potwierdzić zgodność budowlaną oraz zabezpieczyć się przed ukrytymi kosztami lub problemami prawnymi.

Warto pobierać je relatywnie blisko terminu zakupu, aby miały aktualną datę i odzwierciedlały rzeczywisty stan nieruchomości.

Kiedy pobrać dokumenty dotyczące nieruchomości i dlaczego nie robić tego za wcześnie?

Nie warto pobierać dokumentów dotyczących nieruchomości zbyt wcześnie gdyż te dokumenty mają swoje terminy ważności? Jeśli pobierzesz je zbyt wcześnie, może się okazać, że straciły ważność i będzie trzeba pobrać je ponownie.

Dokumenty dotyczące nieruchomości, takie jak odpis z księgi wieczystej czy akt własności, najlepiej pobierać maksymalnie na 3 miesiące przed planowaną transakcją lub ważnym działaniem prawnym.

Wynika to z faktu, że takie dokumenty są aktualne przez około 3 miesiące od daty wydania. Starsze odpisy mogą nie odzwierciedlać obecnego stanu prawnego nieruchomości z uwagi na możliwe zmiany wpisów, co może powodować problemy prawne, a nawet unieważnienie transakcji.

Dlaczego nie pobierać dokumentów zbyt wcześnie? Ponieważ ryzyko, że stan prawny nieruchomości ulegnie zmianie, rośnie z czasem, co oznacza, że wcześniejsze dokumenty mogłyby nie być aktualne na moment zawarcia umowy lub innej czynności prawnej. Użycie nieaktualnego dokumentu może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych, w tym sporów lub unieważnienia transakcji.

Podsumowując:

• Dokumenty związane z nieruchomością pobieraj maksymalnie 3 miesiące przed planowanym użyciem.
• Unikaj pobierania zbyt wcześnie, aby zapewnić ich aktualność.
• Aktualny odpis z księgi wieczystej jest niezbędny dla bezpieczeństwa transakcji i potwierdzenia prawa własności.

Ta zasada dotyczy głównie odpisów z księgi wieczystej, aktu własności oraz innych kluczowych dokumentów prawnych związanych z nieruchomością.

Czy agent nieruchomości musi przekazać sprzedającemu nieruchomość swoją polisę OC?

Agent nieruchomości ma obowiązek posiadania polisy OC (ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej) i musi dołączyć kopię aktualnego dokumentu ubezpieczenia do umowy pośrednictwa zawieranej ze sprzedającym.

Jednak nie ma prawnego wymogu, aby agent nieruchomości przekazywał sprzedającemu oryginał lub kopię polisy OC jako osobny dokument niezależny od umowy pośrednictwa.

Ważne jest, aby sprzedający mógł zweryfikować, że agent posiada ważne ubezpieczenie OC, które chroni go przed odpowiedzialnością za ewentualne szkody wynikłe z wykonywanych czynności pośrednictwa.

Podsumowując, agent musi poinformować sprzedającego o posiadaniu ważnej polisy OC i załączyć jej kopię do umowy pośrednictwa, co jest standardową praktyką i obowiązkiem, ale oddzielne przekazywanie polisy jako dokumentu nie jest osobnym formalnym wymogiem.

Czy muszę mieć zaświadczenie z Urzędu Skarbowego w przypadku sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku bądź darowiźnie?

Obecnie, w przypadku sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku lub darowiźnie, konieczność posiadania zaświadczenia z Urzędu Skarbowego zależy od okoliczności i aktualnych przepisów.

Do niedawna notariusz wymagał zaświadczenia potwierdzającego, że podatek od spadków i darowizn został uregulowany lub że sprzedaż jest od tego podatku zwolniona. Był to warunek do sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Jednak od sierpnia 2025 roku weszły zmiany w przepisach, które w wielu przypadkach likwidują obowiązek przedkładania takiego zaświadczenia.

Jeśli odziedziczone lub otrzymane w drodze darowizny nieruchomości zostały nabyte na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub jeśli stosowne zgłoszenie podatkowe (formularz SD-Z2) zostało prawidłowo złożone w ciągu 6 miesięcy od potwierdzenia nabycia spadku, a spadek był zwolniony od podatku, to zaświadczenie z Urzędu Skarbowego nie jest już potrzebne do sporządzenia aktu sprzedaży. W pozostałych przypadkach nadal może być wymagane.

Podsumowując, zaświadczenie z Urzędu Skarbowego było tradycyjnie wymagane, ale dzięki nowelizacji ustawy od sierpnia 2025 roku nie jest konieczne, jeśli spełnione są odpowiednie warunki, czyli zgłoszenie nabycia oraz ewentualne zwolnienia podatkowe.

Czym się różni umowa rezerwacyjna od umowy przedwstępnej na sprzedaż nieruchomości?

Umowa rezerwacyjna i umowa przedwstępna na sprzedaż nieruchomości różnią się przede wszystkim pod względem charakteru prawnego i zakresu zobowiązań stron.

Umowa rezerwacyjna jest mniej formalna i ma na celu przede wszystkim zabezpieczenie interesu kupującego poprzez wyłączenie nieruchomości z obrotu na określony czas. W jej ramach sprzedający zobowiązuje się, że nie sprzeda nieruchomości innym osobom przez ustalony okres. Umowa ta w większości przypadków nie obliguje stron do ostatecznego sfinalizowania transakcji i zwykle kupujący wpłaca symboliczną opłatę rezerwacyjną, która może być zwrócona, jeśli do transakcji nie dojdzie.

Umowa przedwstępna to o wiele silniejsze zobowiązanie prawne. Strony zobowiązują się w niej do zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej sprzedaży nieruchomości) w określonym terminie. Musi zawierać istotne warunki przyszłej umowy, takie jak cena, termin i sposób płatności. Umowa ta może być zawarta w formie pisemnej zwykłej albo aktu notarialnego, co daje dodatkowe bezpieczeństwo, w tym możliwość wpisania roszczenia do księgi wieczystej. W umowie przedwstępnej często pojawia się również zastaw finansowy w postaci zadatku lub zaliczki, który zabezpiecza realizację transakcji i wiąże się z konsekwencjami w razie jej odstąpienia.

Umowa rezerwacyjna jest więc często pierwszym krokiem w procesie zakupu, a umowa przedwstępna – krokiem wstępnym do przeniesienia własności nieruchomości.

Podsumowując:

Cecha	Umowa rezerwacyjna	Umowa przedwstępna
Charakter prawny	Luźniejsze zobowiązanie, brak konieczności finalizacji transakcji	Silne zobowiązanie do zawarcia umowy ostatecznej
Zakres zobowiązań	Zabezpiecza wyłącznie „odłożenie” nieruchomości na określony czas	Reguluje szczegółowe warunki przyszłej transakcji
Forma	Najczęściej pisemna zwykła	Pisemna zwykła lub notarialna
Opłata	Symboliczna opłata rezerwacyjna	Zadatek lub zaliczka z konsekwencjami finansowymi
Cel	Daje czas na przygotowanie formalności	Zobowiązuje do finalizacji transakcji

Więcej na ten temat dowiesz się w artykule Czym się różni umowa rezerwacyjna od umowy przedwstępnej na sprzedaż nieruchomości?

Co zrobić gdy zgubiłem akt notarialny?

Zgubiłeś akt notarialny i nie wiesz co zrobić?

Gdy zgubisz akt notarialny, nie należy się obawiać, ponieważ oryginał aktu notarialnego przechowuje się w kancelarii notarialnej przez 10 lat, a strony czynności notarialnej otrzymują wypis (odpis) aktu, który ma moc prawną oryginału. W takiej sytuacji można ubiegać się o wydanie nowego wypisu aktu notarialnego.

Co zrobić po zagubieniu aktu notarialnego?

Ustal, w której kancelarii notarialnej akt został sporządzony. Można to znaleźć w umowach, dokumentach związanych z transakcją lub skontaktować się z sądem wieczystoksięgowym, jeśli dotyczy nieruchomości, by poznać notariusza.

Skontaktuj się z kancelarią notarialną i złóż wniosek o wydanie wypisu aktu notarialnego. Należy okazać dokument tożsamości i ewentualnie wykazać prawo do uzyskania wypisu.

Jeśli akt jest starszy niż 10 lat lub kancelaria już nie istnieje, można wystąpić z wnioskiem o wypis do archiwum sądu rejonowego (do którego należał notariusz), które przechowuje dokumenty.

Wypis aktu notarialnego ma taką samą moc prawną jak oryginał i pozwala na załatwianie spraw urzędowych, sprzedaż nieruchomości i inne formalności.

Koszty i formalności

Wydanie wypisu kosztuje maksymalnie około 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę plus VAT.

Wniosek o wypis można złożyć osobiście, mailowo lub pocztowo (w zależności od kancelarii).

Należy przygotować dane identyfikacyjne wnioskodawcy oraz informacje o akcie (rodzaj, data, strony).

Zgubienie aktu nie powoduje utraty praw wynikających z transakcji, a jego odtworzenie jest stosunkowo proste, jeśli znamy miejsce sporządzenia aktu. Procedura nie jest skomplikowana, ale czasem wymaga cierpliwości, zwłaszcza przy starszych aktach i zamkniętych kancelariach.